個人事業主は賃貸住宅を 自宅兼事務所として使ったら 違法なのか？

こんにちは、ヤモリです。

個人事業主として開業の準備を進めています。

今日は自宅兼事務所の手続きについて調べました。

きっかけ

会社の人と開業準備の話をしていたら、「賃貸物件を事務所利用の場合は敷金がもう一か月分必要とかあるみたいだけど、何か手続するの？」と聞かれました。

その方は、最近引っ越ししていたので契約書か何かで見たのかもしれません。

確かにちゃんと調べたことはなかったので、調べてみることにしました。

結論は利用可能。申告の必要もなし。

結論から言うと、個人事業主であれば大半が住居用の賃貸住宅をそのまま利用できるし、大家さんへの申告義務もないということです。

ポイントは3点。

①顧客など不特定多数の来客がない

②騒音を出さずに作業できる

③ポストや表札に社名を出さない

大家さんが事務所利用を嫌がる理由

そもそもなぜ大家さんが事務所利用に別条件を付けているかというと、下記の観点からです。

①②は近隣住民の静かな環境を守るため。不特定多数の人が出入りする場所は治安も悪くなりがちです。

③は住宅ではなく事務所契約になると大家さんの固定資産税が上がるという金銭的負担。

ひとつひとつ見ていきましょう。

ポイント①顧客など不特定多数の来客がない

退職後の仕事は今と同じで、パソコンでの作業です。もちろん来客はありません。

仮にこの先顧客と対面しなければならないような状況になっても、自宅じゃなくてカフェとかで会えばいいだけです。これはクリア。

ポイント②騒音を出さずに作業できる

鳴るのはパソコンのカチャカチャ音くらい。たまにオンラインミーティングがあってその時は話し声がするかもですが、せいぜい18時くらいまでですし、バカ騒ぎをするわけではありません。

コロナ禍の今もほぼ在宅ワークで仕事していますが、環境的にはまったく変わらないでしょう。料理をしている時の方がうるさそうです。

ポイント③ポストや表札に社名を出さない

見た目で事務所っぽいのがばれるやつですね。大家さんは固定資産税が上がる恐れのある事務所利用を嫌いますから、見かけたら「税務署に嗅ぎつけられたらどうするんだ！」と敏感に反応するかもしれません。

ですが、国土交通省のガイドラインでは、

住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する　

引用：マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント

とあり、住民票を登録していて実際に生活するための家具やスペースがある状態なら「住宅利用」として認められています。大家さんに報告の義務がいらないのはこのため。（そもそも事務所利用にあたらない）

私も、来客や郵便物のためにポストに社名を出さなければいけないということはありません。仮に屋号で郵便物を届かせたい場合も私書箱やバーチャルオフィスの転送サービスがあります。

法人登記する場合も、SOHOのように「住居契約のまま法人登記」であれば、固定資産税は上がりません。

大家に言わないのは心苦しい？

それでも黙っているのはなんだか悪い気がする…と思う人もいるかもしれませんね。

そもそも実際に生活しているのであれば特に報告しなければいけないようなことではないので、違法でもなければ義務違反でもありません。

しかしながら、大家さんが「法律とかよくわからないけど、とにかく怖いから事務所利用は一切ダメ！」と言ったらそれは貸主の都合が通ってしまいます。引越ししたくない人は要注意です。

さらに言えば、国税庁は消費税について、「店子が黙って事業用に物件を利用していた場合、大家に消費税の支払い義務があるか？」という問いに「事務所利用を知らず、住居→事務所の契約変更を行っていない場合は該当しない」という旨の回答をしています。

仮に固定資産税が上がるような用途で使用していたとしても、大家さんがそれを知らなくて契約内容も変更されていない場合は、迷惑が掛かることもないみたいですね。あくまで、税金は契約内容で判断されると思っていいでしょう。

迷惑をかけないことがわかっているなら、相手のためにも自分のためにも、事務所利用とわかるようなものは出さずに黙っていたほうがいいのかもしれません。

今日はここまで。

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